Por Patricio Ballesteros Ledesma

La actualización en los valores de los contratos de alquiler de viviendas de mayo corresponden a tres tipologías, según el momento en el que fueron firmados, con incrementos desde el 50% hasta más del 200%.

Los iniciados en ese mes de los dos últimos años bajo la Ley de Alquileres mantienen las condiciones contractuales de esa norma de 2020, pese a que fue derogada cuando el 29 de diciembre entró en vigencia el DNU 70/2023 firmado por el presidente Javier Milei.

Entonces, todos los contratos firmados hasta el 18 de octubre pasado tienen vigencia por tres años y un ajuste anual actualizado por el Índice de Contratos de Locación Ley 27551 que publica a diario el Banco Central, que se elabora al combinar en partes iguales el IPC del INDEC y la variación salarial RIPTE del Ministerio de Trabajo.

De tal modo, el aumento para los contratos de alquiler que se actualizan en los primeros días de mayo era del 221% interanual el primero de mes, si bien variará según el día de la firma ya que el ICL se actualiza a diario (hoy es de 222,56%), un porcentaje más alto que el 196,7% establecido para los que tuvieron como fecha de corte el 1 de abril.

En números, si un inquilino pagaba un alquiler de $100.000, a partir de este mes deberá abonar alrededor de $321.000, mientras que el que pagaba $300.000 pasará a abonar un monto cercano a los $963.000 por mes. 

Para hacerlo más fácil: el ajuste consiste en multiplicar el monto que pagaban desde hace un año por 3,21 y el resultante es el valor locativo que regirá desde el mes corriente hasta abril de 2025 inclusive.

Por otro lado, los contratos firmados entre el 18 de octubre y el antepenúltimo día de 2023, se rigen por los cambios introducidos por la efímera Ley 27737 hasta su derogación, es decir la actualización de cuota semestral y por el coeficiente Casa Propia, que para mayo se estableció en 52,44%.

En este caso, para el inquilino de un departamento de 2 ambientes en CABA que en noviembre pasado pagaba un promedio de $280,000, si su contrato lo firmó en los primeros días de ese mes con la legislación modificada, desde mayo empieza a pagar el aumento actualizado por el nuevo índice de $426.832, aproximadamente.

Finalmente, los contratos que se firmaron luego de la derogación de la normativa y lograron la desregulación plena avalada por el DNU, tendrán una actualización acorde al índice y el lapso pactado entre el locador y el locatario, aunque el más utilizado es el ajuste por la inflación que mide el IPC del INDEC y con una periodicidad trimestral, por ejemplo un 51,54% si el contrato fue firmado en febrero de este año.

Ante la imposibilidad de comprar al contado o acceder a un crédito hipotecario para la mayoría de la población, pese a que ahora surgieron algunas líneas pero más bien para una demanda de altos ingresos o con gran capacidad de ahorro, el alquiler surge como la única posibilidad aunque cada vez es menos accesible.

En los últimos años además había escasez de propiedades en oferta y, encima, los inquilinos locales competían con la demanda temporal de turistas con posibilidad de pagar en moneda extranjera. Ahora, si bien se volcaron muchas unidades usadas y nuevas al mercado, la desregulación total complica más el acceso a los que buscan una vivienda permanente y tienen ingresos medios y bajos.

Según datos de la Mesa del Observatorio Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario de CABA, la oferta de alquileres continúa en aumento, con un crecimiento del 134% desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023 (94,33% son departamentos). El 57,6% de la oferta publicada en diferentes portales se concentra en apenas 6 barrios porteños: Palermo, Belgrano, Recoleta, Caballito, Puerto Madero y Villa Urquiza.

Desde el lado de la demanda, la barrera de acceso no son sólo de las condiciones y los valores de los alquileres en el mercado inmobiliario, sino sobre todo de la constante y creciente pérdida de poder adquisitivo de los interesados, que venía mal pero se agudizó desde el cambio de Gobierno nacional y sus políticas económicas.

A fines del mes pasado, se presentó el informe con los primeros resultados de la Encuesta Nacional Inquilina de marzo, realizada por la Federación de Inquilinos Nacional y Ni Una Menos con el objetivo de conocer en qué situación económica y de vivienda se encuentra la demanda a partir del Decreto 70/2023, que eliminó todo marco regulatorio para alquilar una vivienda en la Argentina.

Con más de 4.000 respuestas al cuestionario propuesto, se observaron fuertes aumentos en el valor del alquiler, con plazos reducidos, actualizaciones cada vez más frecuentes y mecanismos de ajuste que no contemplan los aumentos de salario y que llevan a que muchos inquilinos se endeuden para poder hacer frente a los gastos básicos vinculados a la vivienda:

- El 34,6% de los ingresos de los hogares inquilinos encuestados se destinó en marzo a pagar el alquiler más las expensas, sin considerar impuestos y tarifas de servicios públicos. En el caso de aquellos alquileres que se iniciaron después de la entrada en vigencia del DNU 70/2023, la incidencia del gasto de alquiler de la vivienda en el presupuesto del hogar asciende al 42,1%.

-El plazo de 3 años, en los contratos más nuevos, se presenta sólo en el 16% de los casos analizados en marzo -en enero era del 24,8%-. Como contrapartida, creció fuertemente la participación de contratos de alquiler cortos, con un período de duración menor a 1 año: estos representan el 33% de los casos. Los contratos entre 1 y 2 años son ahora los más frecuentes, en un 42,2% de los casos.

-El 91,5% de los inquilinos e inquilinas que iniciaron su contrato después del 29 de diciembre de 2023 tendrán actualizaciones en el precio de su alquiler en plazos iguales o menores a 6 meses.

-El 60,1% de los hogares inquilinos encuestados tiene deudas de algún tipo actualmente.

-En cuanto a la entidad acreedora, se destacan fundamentalmente los bancos emisores de tarjetas de crédito, en un 42,2% de los casos, resultados similares a los de enero.

-Los destinos de la deuda están protagonizados por el pago de alimentos y de tarjetas de crédito. Entre quienes hoy alquilan y se encuentran con deudas, hay más del 60% que recurrió a pedir dinero prestado para poder pagar sólo el alquiler; o el alquiler y los gastos de alimentos; o el alquiler y gastos por urgencias médicas u otros gastos.

https://www.inquilinosagrupados.com.ar/wp-content/uploads/2024/04/Informe-encuesta-marzo.pdf